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Dados da Propriedade |
Código do Imóvel:
1328
Título:
ASSUNTO:VENDA DE UMA ÁREA DE TERRAS CONTÍNUA, COM FAZENDA FORMADA, PROJETO MANEJO FLORESTAL APROVADO
Tipo:
Fazendas
Localização:
MOJU PARA
/
PA
Área Total(Hectares):
23131
Benfeitorias:
Sim
Detalhes:
ASSUNTO:VENDA DE UMA ÁREA DE TERRAS CONTÍNUA, COM FAZENDA FORMADA E PROJETO DE MANEJO FLORESTAL APROVADO.
FAZENDA T.N. S/A = 23.131 hectares, MOJU- ESTADO PARÁ
1) -DESCRIÇÃO DO ACERVO E CARACTERÍSTICAS DA PROPRIEDADE :
Belém/Pa, Maio de 2006
1.1 - MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS EXISTENTES :
a) Uma Balsa em ferro, capacidade 170 ton.
b) Um Barco Empurrador, em Madeira de lei, com motor MWM 103 HP
c) Um Micro Trator AGRALE com roçadeira tipo Avaré
d) Um Trator de pneus CBT mod. 8.440
e) Um Trator de pneus Ford mod. 6.600
f) Uma Grade Aradeira
g) Duas Grades Niveladoras
h) Um Grupo Gerador MWM de 60 KVA
i) Um Grupo Gerador de 5 KVA (sede)
j) Quatro Motoserras
k) Uma Borracharia com vulcanizador e compressor mais ferramental
l) Idem oficina mecânica com ferramentaria
m) 10.000 pés de Pimenta do Reino ( de um a três anos de idade )
n) 20 há com Reflorestamento de TECA (plantada a mais de 5 anos)
o) 02 grandes Galpões próximo ao porto da Balsa (Rio Cairari).
p) Micro trator e rolo-faca
q) Diversas cabeças de Gado Bovino da raça Nelore (Aproximadamente 1100 cabeças de diversas idades)
r) Um Trator de Esteiras em pleno funcionamento
s) Uma Pick-Up Mitisubishi L 200 semi- nova
t) Plantação de 200 há de seringueira a mais de 5 anos.
u) Plantação de50 há de Pimenta do reino.
v) Uma barragem com 70m de extensão por 5,5m de altura formando um grande belo lago;
x) Um Campo de pouso de 950mX25m
OUTRAS BENFEITORIAS:
A) Pomar com aproximadamente 10ha com diversas espécies de arvores frutíferas em produção.
B) Um porto próprio com travessia de balsa e empurrador também próprio na confluência do Rio Moju com o Rio Cauaçu permitindo o acesso direto à Rodovia PA-150, dando escoamento fácil à produção.
C) Um restaurante geral com 413 metros quadrados, para atender 300 pessoas de uma vez, todo em alvenaria.
D) Um Escritório Central com 345 metros quadrados, piso em cerâmica e cimentado, com as instalações completa e esquadrias metálicas, portas em acapú.
E) Uma Casa-Sede do projeto com 590 metros quadrados de área, em alvenaria e pilares de madeira de lei lavrada com suítes e escritório, forrada em laje de concreto e Piscina de 9X18m e caixa d'água para 10.000 litros, forra
F) Uma residência para Administrador, com 119,80 metros quadrados, em madeira lavrada, piso de cimento com todas AS instalações, telhas de barro.
G) Uma Oficina mecânica completa com 392,90 metros quadrados, com almoxarifado de alvenaria, piso de cimento e demais instalações.
H) Uma residência para funcionários Graduados, com 168,50 metros quadrados, em madeira de lei e piso cimentado e todas AS instalações hidráulicas, elétricas,etc.
I) Dois poços artesianos de 45m de profundidade, capacidade para 15.000litros/h, caixa d'água elevada para 30.000litros, para utilização na serraria, residências de funcionários , escritório, restaurante, etc e sistema contra incêndio.
J) Uma rede de energia elétrica interna de alta tenção, com respectivos transformadores para atender todo o projeto (2.300 metros de extensão).
2) - DO P A S S I V O :
a. FNO Pimenta do Reino junto ao BASA, já secutirizado e alongado.
b. Refis (PAES) no valor de R$ 102.000,00 (Cento e dois mil reais).
c. Débitos Receita Federal aproximado R$ 200.000,00 (Duzentos Mil Reais).
d. Parcelamento FGTS: débito aproximado de R$ 15.000,00 (Quinze mil Reais).
e. Projeto SUDAM de Pecuária de Corte e Seringueira com última liberação há Dez anos.
f. Ação executiva de uma NP junto ao BASA (Banco da Amazônia), no valor inicial de
R$ 15.000,00 ( Quinze mil reais) em 1995.
g. Débito junto à CVM, aproximadamente R$ 60.000,00 (sessenta mil reais)
3) - DA AVALIAÇÃO E V I S I T A Ç Ã O DO CORRETOR NA ÁREA:
Em recente visita à Propriedade, pudemos avaliar e nos informar da situação atual da mesma, descritas a seguir :
1) As 53 casas de funcionários, em madeira de lei, lá existentes estão, a maioria delas, desabitadas, precisando de reformas, sendo que 30% estão com suas conservações comprometidas e precisam de reparos.
As demais edificações relativas as área administrativa da Fazenda e, outras edificações existentes, como Escritórios de apoio, Escola, Galpões, Refeitórios., estão com suas conservações boas, precisando porém, de reformas muito superficiais.
2) Os dois Grupo Gerador localizados, estão em pleno funcionamento, além dos tratores de Pneus e de Esteiras, com seus respectivos implementos, inclusive um Rolo Compactador ( Pé de Carneiro), em perfeito estado de uso e conservação.
3) A Casa-Sede está em ótimo estado de conservação, a mesma é bastante imponente, principalmente por dentro, onde se destacam, em suas estruturas, imensas e grossas vigas trabalhadas em madeira de lei aparente. É bastante ampla e ventilada, é realmente muito bonita, confortável e muito bem construída, com seus acabamentos, pisos, paredes e teto de primeira qualidade, é realmente uma mansão. Ao lado, fica a piscina em alvenaria e revestida de azulejos, bem construída e de dimensões bastante consideráveis.
Registre-se aqui, que essa Casa-Sede, é toda ajardinada, com grande quantidade de arranjos florais naturais com diversas variedades de flores e toda gramada ao seu redor. A mesma é cercada de várias Árvores Exóticas, como: Palmeiras Imperiais e outras. Também rodeadas de um pomar com diversas Árvores Frutíferas em plena frutificação, como: Côco, Manga, Goiaba, Abricó, Taperebá, Cajú, Carambola, Pitanga, Açaí, Jabuticaba, Castanha-do-Pará e outras.
Algo que me chamou atenção positivamente, é a existência de uma Fonte de Água (nascente) cristalina, localizada logo à frente da Casa-Sede, num vale, com declividade de aproximadamente 15 metros, em relação ao nível do solo, da qual, através de bombeamento hidráulico, abastece a piscina e a caixa d'água que serve a Casa-Sede e a residência do caseiro, logo ao lado, servindo também para regar o jardim. Essa Fonte brota água contínua e com bastante força (pressão), o ano todo, sua coloração é Verde-Azulada, sendo super transparente e totalmente Cristalina. Realmente, é um espetáculo à parte. Um pouco mais adiante, essa água, proveniente dessa Fonte, forma um belo e grande lago represado, também com suas águas verde-azuladas e que alimenta uma outra represa que poderá formar um segundo Lago onde já existe uma estrutura pronta para tal. Todo o lago é rodeado por imensa plantação de bambus formando como se um grande túnel vivo, formando uma bela paisagem, sendo que estes lagos são ideais para criação de peixes e passeio em pequenos barcos . Essa Fonte é simplesmente espetacular e jorra água o ano todo. Talvez seja a maior atração de lazer da propriedade - juntamente com a Casa-Sede, os jardins e AS árvores frutíferas, o lago, a ventilação e a topografia do terreno.
Outro fator bastante positivo nessa propriedade é que a mesma é muito bem servida de estradas internas (são 125 Km dessas estradas) de terra, muito bem compactadas, são inúmeras e bem distribuídas, sendo todas largas e muito bem conservadas, merecendo uma classificação de muito boas à ótimas.
Também merece destaque a estrada de terra que dá acesso à propriedade logo ao deixar o asfalto a qual pode ser classificada como de ótima a excelente pela sua largura, compactação e conservação, servindo para o escoamento de produção diversas como, carvão vegetal e madeiras extraídas da reserva Florestal da Propriedade e de outras propriedades vizinhas.
Percorremos cerca 45Km dessa estrada, margeando o lado esquerdo da mesma, de ponta-a-ponta, contemplando uma verdadeira floresta virgem, com diversas variedades de madeira de lei, toda pertencendo à propriedade em negociação. Encontramos nesse trajeto, grandes quantidades de toras de madeiras de lei, de diversas espécies, confinadas NO pátio da empresa extratora, extração essa, aprovada e fiscalizada de perto pelo próprio IBAMA, por força de Projeto de Manejo Florestal Sustentável, aprovado para essa propriedade, uma vez que, existe em vigor um contrato de arrendamento entre uma conceituada Madeireira da Região e a Empresa Proprietária, para exploração, beneficiamento e exportação dessas madeiras, que produz cerca de 20.000 metros cúbicos de toras por ano.
De um modo geral, o relevo da Área, como um todo, é considerado em 85% plano, com 15% ondulado a suavemente ondulado, o que facilita a implantação de culturas diversas e o escoamento e direcionamento de águas pluviais, bem como AS dos diversos igarapés provenientes de várias nascentes dentro da área, que cortam praticamente toda a extensão da propriedade em diversas direções, tornando-se assim, uma área bem servida de água o ano todo, (são sete fontes de águas dentro da propriedade).
O solo é argilo-arenoso, existindo lá, várias e imensas chapadas ou platôs já desmatados e destocados e contendo capim para gado e, outras chapadas já desmatadas em fase de destocamento e expansão de plantio de capim para pecuária e toda infra-estrutura para criação de gado, como cercas novas e curral novo. Segundo o proprietário, essas áreas preparadas, somam atualmente aproximadamente 7.000 há (Sete mil hectares). Servindo também para reflorestamento de essências de madeiras comerciais e espécies agroflorestais.
Por informações obtidas na área, quanto a precipitações pluviométricas, nos meses considerados de estiagem (agosto a novembro), ficamos sabendo que, mesmo nesses meses, ocorrem chuvas ocasionais e, para não variar, exatamente na ocasião em que estávamos vistoriando a mesma, (na época de estiagem), por três ocasiões acorreram chuvas, inclusive NO dia anterior também havia chovido na propriedade.
4) A documentação da Área está totalmente legal, coberta por Títulos Definitivos de Terras, o que, naturalmente, à época, garantiu a aprovação pelo Banco da Amazônia (BASA), SUDAM e IBAMA, dos Projetos agroflorestais e agropecuários e de Manejo Florestal Sustentável lá implantados e em vigor.
4) - R E S U M O:
A Propriedade, por mim visitada, está localizada ao entorno do mais novo Pólo de Soja e Dendê e Pecuária que está se formando naquela Região Sudeste do Estado do Pará.
Sendo que, a mesma é excelente para plantio de Soja, Arroz, Milho, Mandioca, servindo ainda para Cana-de-Açúcar, além de Dendê e Mamona estes últimos para produção de biodiesel. Devemos considerar que a mesma já está relativamente pronta (preparada) para implantar projetos dessa natureza, além da própria Pecuária, naturalmente. Como a mesma contém grandes áreas já desmatadas e empastadas, o que naturalmente irá influenciar positiva e economicamente nos custos iniciais de implantação de um novo empreendimento agro-industria, florestal e/ou pastoril.
Para manter-se o pasto em boa qualidade, grande quantidade de áreas de pastagens lá existentes, estão sendo mantidas com uma certa quantidade de gado muito bem nutrido, com predominância da raça Nelore, que também faz parte do acervo da propriedade, que entra na negociação da área.
Ainda é imensa a quantidade de madeira de lei na área, sendo que sua exploração depende do Projeto de Manejo Sustentável. Como já dizíamos antes, a exploração dessas madeiras, atualmente, é feita por força de um arrendamento, entre o Proprietário e uma conceituada empresa madeireira da região, amparado por um Projeto de Manejo Florestal (16.634 há de floresta primária) aprovado e liberado pelo IBAMA inclusive, esse Projeto, possui o Certificado Florestal com Selo Verde. Esse arrendamento não será obstáculo para o novo o comprador, pois logo após o fechamento da compra e venda dessa propriedade, o Comprador passará a ser o beneficiário de toda a madeira em tora extraída, favorecendo-se com o lucro auferido quando da exploração e comercialização das mesmas, além do aproveitamento das sobras para produção de carvão, utilizando-se os diversos fornos de tijolos e argila bem construídos dentro da propriedade, porém esse atual arrendamento, terá apenas mais um ano de vigência, por força de contrato firmado, estendendo-se até o final de 2006, quando o mesmo poderá ser cancelado ou renovado (se o novo Comprador assim o desejar), essas informações foram fornecidas recentemente pelo proprietário-vendedor.
O acesso e escoamento das produções em geral é extremamente facilitado, beneficiado pela imensa quantidade de estradas internas, muito bem conservadas, e corroborada pela excelente qualidade da estrada de acesso, de terra batida e aplainada e especialmente preparada para receber trânsito de carga pesada.
Para chegar-se à propriedade, propriamente dita, após deixar a estrada de asfalto, percorre-se aproximadamente 10Km e chega-se á margem do Rio Mojú/Cauaçu, que margeia a mesma, uma vez que, nesse trecho, à frente da Fazenda, é estreito, e fundo, tanto que a travessia da balsa da propriedade, de uma margem a outra, tem duração de apenas 5 minutos.
Também o fator Clima é muito bom, a temperaturas médias dor ar bastante favorável, na ordem de 27ºC, com boa ventilação na maior parte do dia.
Existe um Campo de Pouso e Decolagem, de terra batida, em frente à casa-sede, muito bem compactado, sendo a pista revestida de grama bastante consolidada e boa aderência, com suas inclinações NO sentido do eixo vertical às laterais bem definidas, o que permite operações, inclusive por aviões bi motores, pois sua extensão longitudinal é mais que suficiente para essa prática (950m). Podendo-se registrar ainda, a ausência de obstáculos consideráveis, nas operações de aproximação e decolagem das aeronáveis.
Noventa ( 95%) por cento das estradas (BR - 316 e PA - 150) saindo de Belém - cerca de 245 Km de extensão - é de asfalto de boa qualidade, o restante é de estradas de terra de acesso (+/-10 Km), também de boa qualidade e conservação, já NO entorno da propriedade.
TOTAL DA ÁREA = 23.131 ha (Vinte e Três Mil Cento e Trinta e Um Hectares)
5) - PREÇO PARA VENDA DA FAZENDA LOCALIZADA EM MOJÚ/PA
O PREÇO PARA VENDA DA PROPRIEDADE É NO VALOR TOTAL DE R$ 18.000.000, 00 ( Dezoito Milhões de Reais), ou seja, menos de R$ 780,00 (Setecentos e Oitente Reais) por hectare, valor este, bem abaixo do preço de Mercado praticado na Região, que é na faixa de R$ 1.700,00. Pois, considerando-se a excelente localização e acesso, além da boa infra-estrutura e investimentos de 1ª qualidade, já implementados NO imóvel, inclusive certa quantidade de Gado Nelore, estando a mesma totalmente titulada com Título Definitivo de Terras e existindo um Projeto de Manejo Florestal Sustentável em plena atividade na área, aprovado pelo IBAMA e, ainda possuir Registro de Certificado de Selo Verde para AS madeiras extraídas, além do grande potencial madeireiro da área, que é estimada em alguns milhões de reais, seu Proprietário propõe para venda, do total da Área (23.131 há) e investimentos, apenas o valor total de R$ 18.000.000,00.
Atenção: O Comprador, aceitando apenas como sugestão nossa, diríamos que em vez de continuar-se retirando ou explorando madeira da propriedade, poderia optar por implantar Projeto de Preservação Ambiental; Crédito de Carbono, Produção de carvão vegetal - a partir dos resíduos de madeiras lá existentes - ou ainda, optar por implantar um grande Projeto de Reflorestamento em toda área alterada.
6) - CONDIÇÕES DE PAGAMENTO E ASSINATURA DE OPÇÃO DE COMPRA E VENDA:
a) Uma entrada em dinheiro ou cheque administrativo correspondente a 50% (Cinquenta Porcento) do valor total proposto.
b) O restante, correspondente aos outros 50% (Cinquenta Porcento) do valor total proposto, a ser pago também em dinheiro ou cheque administrativo, 90 dias úteis após o primeiro pagamento e mediante a comprovação oficial da quitação, de todo o Passivo existente, através da apresentação de certidões de quitações dessas pendências, após o que, deverá ser passada a Escritura de Compra e Venda da propriedade.
Sendo que, a quitação do Passivo acima descrito, são de responsabilidade total e direta do Proprietário-Vendedor, que deverá fazê-lo logo após o recebimento da primeira parcela de 50% do valor proposto para a venda.
C) Para oficializar-se essa negociação é necessário que se firme, entre AS partes envolvidas, após a visita dos interessados na propriedade, um
Contrato de Promessa de Compra e Venda com opção de compra da área.
OBS. Lembrando que a própria Fazenda e acervos servem de garantia para a negociação.
Topografia:
PLANA
Hidrografia:
NASCENTES E RIO
Valor Total:
18.000.000.00
Indexador:
Real
Condições de Pagamento:
50% a vista NOVENTA DIAS O RESTANTE
Aceita Permuta:
Não
Tipo Permuta:
Finalidade:
EM DESTALHES DE BENFEITORIA
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